Hukum
Agraria
1.
Hak
Guna Usaha
Hak guna usaha diatur didalam pasal 28-34 UUPA, dan PP No. 40 tahun 1996.
Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut
dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan.
Hak guna usaha dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain terjadi karena:
a.
jual beli;
b. tukar menukar;
c.
penyertaan dalam modal;
d. hibah;
e.
pewarisan.
Subyek hak guna usaha :
1.
Warga
Negara Indonesia
2.
Badan
Hukum Indonesia
Luas Hak guna Usaha
a.
Perseorangan luas minimal 5
hektar dan luas maksimal 25 hektar
b.
Badan hukum luas minimal 5
hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional
(pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)
Jangka waktu berlakunya HGU
dalam UUPA : 25 tahun,
diperpanjang maksimal 35 tahun dengan perpanjangan waktu 25 tahun, perpanjangan
atau pembaharuan dapat diberikan sekaligus (pasal 11 PP 40 Tahun 1996) 30 tahun
diperbaharui.
Hak guna-usaha dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan.
Kewajiban Pemegang
1.
Membayar uang pemasukan
kepada Negara;
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian haknya;
3.
Mengusahakan sendiri tanah
Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria
yang ditetapkan oleh instansi teknis;
4.
Membangun dan memelihara
prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak
Guna Usaha;
5.
Memelihara kesuburantanah,
mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
6.
Menyampaikan laporan
tertulis setiap akhir tahun mengenai pengunaan Hak Guna Usaha;
7.
Menyerahkan kembali tanah
yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut
hapus;
8.
Menyerahkan sertipikat Hak
Guna Usaha yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan;
9.
Pemegang Hak Guna Usaha
dilarang menyerahkan pengusahaan tanah Hak Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal diperbolehkan
menurut peraturan perundangundangan yang berlaku.
10. Jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan geografis atau lingkungan
atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup
pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air,
Hak Pemegang
1. Pemegang Hak Guna Usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah
yang diberikan dengan Hak Guna Usaha untuk melaksanakan usaha di bidang
pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan.
2. Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya
di atas tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha oleh pemegang Hak Guna Usaha
hanya dapat dilakukan untuk mendukung usaha di bidang pertanian, perkebunan,
perikanan dan atau peternakan dengan mengingat ketentuan peraturan perundang- undangan
yang berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarnya.
Hak guna-usaha hapus karena:
a.
jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tidak dipenuhi;
c.
dilepaskan oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d.
dicabut untuk kepentingan
umum;
e.
diterlantarkan;
f.
tanahnya musnah;
ketentuan dalam pasal 30 ayat (2).
2.
Hak
Guna Bangunan
Hak guna bangunan diatur didalam pasal 35 - 40 UUPA. Hak
guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
Hak guna bangunan dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain terjadi karena:
a.
jual beli;
b.
tukar menukar;
c.
penyertaan dalam modal;
d.
hibah;
e.
pewarisan.
Subyek hak guna bangunan :
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan Hukum Indonesia
Hak guna-bangunan terjadi karena:
a.
mengenai tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara; karena penetapan Pemerintah;
b.
mengenai tanah milik; karena
perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan
pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan
hak tersebut.
Kewajiban Pemegang
1. membayar
uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya
2. menggunakan
tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya
3. memelihara
dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan
hidup
4. menyerahkan
kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang
hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah
kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan
6. membagi
jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung
oleh tanah hak guna bangunan tersebut
Hak Pemegang
1. menguasai
dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu
2. mendirikan
dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan
hak tersebut kepada pihak lain
4. membebani
dengan hak tanggungan
Hak guna-bangunan hapus karena:
a. jangka
waktunya berakhir
b. dihentikan
sebelum jangka waktunya berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi
c. dilepaskan
oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. dicabut
untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya
musnah
ketentuan
dalam pasal 36 ayat 2
3.
Hak
Pakai
Hak Pakai diatur didalam pasal 41 - 4 UUPA. Hak
pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat
yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang
bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.
Subyek hak pakai :
1. Warga
Negara Indonesia
2. Orang
asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan
hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan
hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Hak Pakai dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain terjadi karena:
1.
Sepanjang mengenai tanahyang
dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak
lain denganizin pejabat yang berwenang;
2.
Hak pakai atas tanah milik hanya
dapat dialihkan kepada pihak lain, jika halitu dimungkinkan dalam perjanjian yang
bersangkutan.
Jangka waktu berlakunya Hak Pakai: 25 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, atau untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Kewajiban Pemegang
1. membayar
uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam
keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau
dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah
hak milik
2. menggunakan
tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam
keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak
milik
3. memelihara
dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian
lingkungan hidup
4. Menyerahkan
kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak
pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus
5. menyerahkan
sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota setempat
6. memberikan
jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang
tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai
Hak Pemegang
1.
menguasai dan mempergunakan tanah selama
waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya
2.
memindahkan hak pakai kepada pihak lain
3.
membebaninya dengan hak tanggungan
4.
menguasai dan mempergunakan tanah untuk
jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
Hak pakai hapus karena:
1. berakhirnya
jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan
atau dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan
oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
3. dilepaskan
secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
4. hak
pakainya dicabut
5. ditelantarkan
4.
Hak
Sewa
Hak Sewa untuk bangunan menurut pasal 44
ayat 1 UUPA : Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan
dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Objek hak sewa untuk bangunan, Hak atas tanah yang dapat
disewakan kepada pihak lain adalah hak milik dan objek yang disewakan oleh
pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa bangunan) adalah tanah bukan
bangunan.
Pemegang
hak sewa bangunan (menurut pasal 45 uupa)
1. warga
negara Indonesia
2. orang
asing yang berkedudukan di Indonesia
3. badan
hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia
(badan hukum Indonesia)
4. badan
hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Jangka waktu hak sewa untuk bangunan, UUPA
tidak mengatur secara tegas jangka waktu hak sewa untuk bangunan, jangka waktu
diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa
untuk bangunan
Hak sewa untuk bangunan hapus karena:
1. jangka
waktunya berakhir
2. dihentikan
sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan
tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan
3. dilepaskan
oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak
milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya
musnah
Hak atas tanah yang bersifat sementara
1. Hak
gadai (gadai tanah)
2. Hak
usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil)
3. Hak
menumpang
4. Hak
sewa tanah pertanian
Tidak ada komentar:
Posting Komentar